Стоит ожидать понижения цен на жилище, почему сделка онлайн от начала и до конца — это просто пиар и как коронавирус уже изменил рынок? На вопросцы Циан.Журнальчика отвечает Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ – Гипермаркет недвижимости».
«Вся надежда только на себя — как постоянно»
— Как ваша компания переживает современную ситуацию? Оказались ли вы готовы к самоизоляции?
— Компания на 90% перебежала на удаленный режим работы с 18 марта, чуток позднее на карантин ушли и оставшиеся 10%. Полтора месяца мы были на твердой самоизоляции: никто в кабинет фактически не ездил, кроме курьеров, передававших меж службами пакеты с документами.
За счет того что у нас уже отлично функционировали определенные бизнес-инструменты, в том числе и онлайн-сервисы, мы продолжаем работать и жить. Следя за ситуацией в мире, я осознавал, что рано либо поздно коронавирус доберется и до Рф. Не поверите, я успел закупить тыщи масок, перчатки, витамины (группа низкомолекулярных органических соединений относительно простого строения и разнообразной химической природы).
Любому сотруднику, которому нужны срочные выезды — в банк, к девелоперу, когда с 12 мая раскрылись стройки, — мы выдаем защитные средства, витамины (группа низкомолекулярных органических соединений относительно простого строения и разнообразной химической природы) С, D3. На нынешний денек, к счастью, заболевших в компании нет.
Естественно, реализации свалились, выручка снизилась, но это не повод биться головой о стенку, орать «всё пропало!» и возлагать на наше правительство, которое произнесет «мы желаем для тебя посодействовать». Вся надежда только на себя — как постоянно. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.
— Как покупатели воспринимают формат дистанционных показов, сделок?
— Не буду хитрить: количество показов снизилось. Если ранее на одном из объектов мы делали 100 показов в денек, то опосля открытия строек их проходит вполовину меньше. Естественно, мы проводим их с соблюдением всех мер сохранности: клиент приезжает на стройку, мы не заходим в кабинет продаж, менеджер выходит сам, указывает, где, в котором подъезде, на каком этаже находится шоурум, который открыт и ожидает клиента.
Клиент осматривает дом и шоурум без помощи других. Если клиент приехал без маски либо перчаток, защитные средства выдаются на объекте. Предстоящее общение происходит виртуально: если покупателю нравится квартира, он присылает свои данные, а ему отчаливает контракт, оплата (выдача денег по какому-нибудь обязательству) происходит по QR-коду.
Естественно, трудности есть — бо́льшая их часть связана с ипотекой. Почти все препядствия мы решить просто не способен: к примеру, справки 2-НДФЛ, нужные для дизайна ипотеки, обязана выдавать бухгалтерия. Много сделок пробуксовывало из-за того, что были закрыты все МФЦ.
Стопроцентно дистанционных сделок у нас незначительно, и это логично.
Можно весьма прекрасно поведать о объекте, создать видео, но все равно покупатели желают приехать, узреть стройку своими очами, зайти в подъезд, потрогать стенки, выйти на детскую площадку.
Люди приобретают квартиры, когда краны движутся, — это принцип. 99% клиентов никогда не приобретут квартиру, пока не побывают на стройке. Потому я не верю в сделки, проходящие онлайн от начала до конца. Какие-то этапы сделок реально проводить онлайн (скажем, одобрение ипотеки). Но вполне дистанционная сделка — на мой взор, PR, и больше ничего.
«Мы переживаем три кризиса сразу»
— Вы лицезрели не один кризис. В чем изюминка нынешнего?
— Предшествующий экономический кризис был быстрее в головах — люди испугались. Сейчас ужас удвоился. Ничего не работает, системный кризис, обоюдные неплатежи: мне должны миллионы, я должен. Необходимо 1 тыс. рублей, а у тебя лишь 100 — ты размазываешь их тоненьким слоем, как кусок масла по хлебу.
Если гласить честно, на данный момент мы переживаем три кризиса сразу: один связан конкретно с коронавирусом и самоизоляцией, 2-ой — с падением цен на нефть.
На фоне этих 2-ух мы переживаем 3-ий кризис — политический. В обществе существует огромное недоверие к власти. Она показала, что оказалась почти во всем не готова управляться с ситуацией.
Выделили по 10 тыс. рублей на малыша — да, молодцы. Выдают ипотеку с господдержкой под 6,5% — непревзойденно. Отложили сроки по уплате налогов — спасибо! Но все эти меры — все равно что прибежать на пожар с ведром воды: отлично, но пожар сиим не потушишь.
Есть страшная вещь, которую делает власть, — из года в год пробует помогать мертвым компаниям. Помогать нужно реальному сектору экономики, реальному бизнесу. Наша экономика уже издавна летит в тартарары. На мой взор, если б у Мишустина (Миша Мишустин — председатель русского правительства. — Прим. ред.) было больше времени, он, как опытнейший специалист, смог бы отстроить экономику. Ему не подфартило с ситуацией: в критериях коронавируса нужен твердый стресс-менеджер с наиболее брутальным подходом исходя из убеждений быстроты реакции.
Естественно, нам, сидя на печи, рассуждать просто и просто. Но все-же я уверен, что остановка строек была большой ошибкой. На тот момент у нас было 20 тыс. зараженных, сейчас их 300 тыс. И что мы выиграли, закрыв стройки? Масочный режим вводить стоило сходу, следуя китайскому опыту. Но мы же сами с усами: у нас самые огромные корабли, самые массивные ракеты… Вот и облажались в очередной раз из-за собственного шапкозакидательства.
— Что вы думаете о спорах меж арендаторами и собственниками по поводу законопроекта, который дозволяет арендаторам выходить из контракта в однобоком порядке?
— Своя правда есть и у тех, и у остальных. Вправду, у почти всех собственников объекты заложены в банках, арендодатели не потянут сервис кредитов — часть объектов отойдет банкам и околобанковским структурам. Нужно отдать гарантии сразу и собственникам, чтоб при расторжении контракта были учтены и их интересы.
Задачи арендаторов тоже явны. Естественно, пени и штрафы следует снижать. И арендные каникулы предоставлять не на два-три месяца, а на наиболее длительный срок.
— Ваша компания первой на столичном рынке предложила покупателям квартиры экономкласса с отделкой и прирастила размер продаж в два раза. Это вышло во время 1-го из кризисов?
— Да, это было как раз во время кризиса. Нескромно скажу, что мы прирастили размер продаж не вдвое, а в 37 раз. За счет чего же? Мы продавали квартиры компании «Велес». Совместно с Сергеем Бобковым мы завлекли историю с отделкой, установили низкие цены, опустили всех поставщиков на 2–3%, ушли от банковского финансирования (на тот момент банки кредитовали стройки под 20%). Все это позволило сделать воронку продаж, стартующую от 70 тыс. руб. за 1 кв. м.
Придумать некий принципно новейший продукт сейчас трудно — это навряд ли сработает: все девелоперы научились созодать более-менее высококачественные проекты. Но когда все выпускают одну и ту же рекламу, все молвят «сладко-сладко-сладко», возникает эффект халвы: недозволено это есть любой денек.
Людям необходимо давать надежный продукт (на это работают эскроу-счета), наилучшее соотношение «стоимость/свойство», среду, доброкачественную инфраструктуру. Проекты, владеющие совокупой этих свойств, будут востребованны.
«Энтузиазм к пригородной недвижимости — это тренд»
— Как вы думаете, опыт самоизоляции изменит требования к жилью? К примеру, будут ли люди заместо «евродвушек» выбирать обыденные двухкомнатные квартиры, чтоб было пространство, где получится тихо поработать?
— Все соображают, что, если есть COVID-19, не исключены и COVID-20, 21 и т. д. Потому энтузиазм к пригородной недвижимости, низкоэтажному строительству, таунхаусам — это тренд. Но навряд ли он получит обширное развитие: если б у людей были средства, все приобрели бы загородные дома и выкладывали бы в соцсети рисунки, как они прекрасно отдыхают в самоизоляции. Но не многим по кармашку дозволить для себя пригородный дом.
Не думаю, что начнут брать обыденные «двушки» либо квартиры с огромным количеством комнат заместо «евро» — по той же причине: нет средств. Не считая того, у нас, слава богу, не война: во время самоизоляции видеоконференцию реально провести из шкафа либо с балкона — люди так и делают.
Сейчас спецам совершенно беспринципно находиться в Москве. Деловая жизнь уже изменялась — коронавирус послужил магическим пенделем для трансформации бизнеса. Мир будет перебегать на цифровую экономику. Что касается средств, заработать их будет еще труднее.
Эпидемия уберет с рынка от 10 до 20% работников. Окажутся невостребованными аналитики, меньше будут необходимы бухгалтеры, экономисты, финансисты, сторожи. Покажется много совмещенных профессий, когда один человек будет делать обязанности админа, бухгалтера и кассира.
«Выживут лишь те, кто умеет продавать»
— Следует ли нам ждать понижения цен на жилище к концу года?
— Нет. Существует строительная себестоимость и вкладывательная себестоимость (земля, коммуникации). На понижение получится рассчитывать лишь при уменьшении цены земли (условно она будет стоить не 2 миллиардов, а 1 миллиардов в рассрочку) и естественных монополий (газ, свет). Плюс банковские кредиты, снижение процента для девелоперов. Но все это небыстрые процессы. Падение цен по эскроу-счетам нереально, поэтому что это не пройдет по экономике — вот и вся история.
— Диджитализация приводит к тому, что сейчас покупатели сами на сайтах-агрегаторах выбирают квартиру, оценивают стоимость собственной недвижимости. Что остается риэлтору?
— Ранее риэлтор был доборной «прослойкой», которая брала с покупателя средства. На данный момент риэлтор должен продавать. Выживут лишь те, кто умеет продавать, а таковых компаний на нашем рынке не наиболее 50%. Есть риэлторы-оформители: им ставят столики у застройщика — они посиживают и оформляют документы. Вот роль оформителей будет понижаться и равномерно вымываться с рынка, а роль личных продаж риэлтора — возрастать. Пассивные реализации канут в Лету.