Новостройки за год подешевели на 2%, вторичка подорожала на 5%

    На первичном рынке Ростова-на-Дону средняя цена квадратного метра в феврале 2019 года составила 50,7 тыс. руб., за год цена снизилась на 2%; Самые высокие цены зафиксированы в центральных районах города — в Кировском (76,4 тыс. руб., +2% за год) и Ленинском (68,1 тыс. руб., -1% за год); Максимальная активность покупателей на первичном рынке зафиксирована в Советском районе (на объявления в нем пришлось 24% от просмотров объявлений), аутсайдером является Пролетарский район (2%); Лидерами по интересу покупателей являются жилые комплексы West Side (7,4%), «Днепровская роща» (7,3%) и «Суворовский» (6,5%); Чаще всего ростовчане интересовались однокомнатными квартирами и студиями средней площадью 30-40  кв. м, на них пришлось 41% просмотров; На вторичном рынке жилья средняя цена квадратного метра за год выросла на 4% и составила 64,3 тыс. руб.; По уровню цены лидируют районы: Кировский (78,5 тыс. руб.), и Ленинский (75,5 тыс. руб.) районы; По потенциальному спросу на первых местах предложения в Советском и Ворошиловском (по 35% просмотров) районах города; Максимальный спрос на вторичном рынке приходится на однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м. (38%.). 

Первичный рынок 

На рынке новостроек Ростова-на-Дону средняя цена квадратного метра жилья в феврале 2019 года составила 50,7 тыс. руб., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается снижение на 2%. Наиболее высокая цена наблюдается в Кировском (76,4 тыс. руб.) и Ленинском (68,1 тыс. руб.) районах. Это связано с тем, что Кировский район является торговым и финансовым центром города, а в Ленинском районе сосредоточено множество культурных и рекреационных объектов. На третьей строчке Пролетарский район – 55,0 тыс. руб., часть которого также относится к историческому центру города. В наиболее густонаселённых районах — Советский и Ворошиловский, средняя цена квадратного метра держится на уровне 48,4 и 53,3 тыс. руб. соответственно. В новостройках Первомайского и Железнодорожного районов цены наиболее низкие: 42,9 тыс. руб. и 43,1 тыс. руб. 

По потенциальному спросу на первичном рынке (выраженному в числе просмотров объявлений) лидирует Советский район – на него приходится почти каждый четвертый запрос пользователей. Наименьшая доля просмотров приходится на Пролетарский район города – 2%. Такой низкий интерес обусловлен относительно небольшим выбором жилья, но в ближайшей перспективе ситуация изменится. В Пролетарском районе планируется застроить около 350 га территории старого аэропорта Ростова. На наиболее дорогие районы города (Кировский, Ленинский и Пролетарский) в сумме приходится 29% запросов. 

Табл.1. Средняя цена квадратного метра жилья и доля просмотров объявлений на первичном рынке по районам Ростов-на-Дону, февраль 2019 

Район 

Средняя цена кв. м, тыс. руб. 

Доля просмотров, % 

Кировский 

76,4 

12% 

Ленинский 

68,1 

15% 

Пролетарский 

55,0 

2% 

Ворошиловский 

53,3 

8% 

Советский 

48,4 

24% 

Октябрьский 

43,9 

15% 

Железнодорожный 

43,1 

11% 

Первомайский 

42,9 

13% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

В начале 2019 года наибольшим интересом покупателей на первичном рынке пользовались студии и однокомнатные квартиры, на них пришлось 41% просмотров, на втором месте двухкомнатные квартиры – 37% просмотров, следом трёхкомнатные – 20% просмотров. Высокий спрос отмечен на жильё площадью от 35 до 45 кв. м (29% просмотров). Наиболее оптимальный бюджет, который готов потратить на жильё будущий покупатель, – 1,4-1,9 млн руб. (на него пришлось 21% потенциального спроса). 

Более половины просмотров пришлось на десятку новостроек-лидеров. Активным спросом среди будущих покупателей пользовались проекты, где средняя цена квадратного метра на 7% ниже, чем в целом по городу. 

Наибольший интерес вызвал ЖК West Side, который возводит крупнейшая строительная компания Ростова-на-Дону – «СК 10». На него пришлось 7,4% просмотров. Проектом предусмотрено строительство многосекционного дома в Советском районе, с одной стороны окруженного частной застройкой, а с другой двумя сданными в эксплуатацию комплексами. Стоимость жилья начинается с 1,2 млн. руб. за студию. На 2-й, 4-й и 5-ой строчках рейтинга расположились проекты компании «АСО Комстрой». Проект «Днепровская роща» (7,3% просмотров) включает два корпуса, которые возводятся в районе Первомайский и будут граничить с Лелюшенковским лесопарком и Темерницкой рощей. ЖК «Zапад» – проект точечной застройки в районе Железнодорожный, на него пришлось 5,4% просмотров. Покупателям предлагаются квартиры, как и с отделкой, так и без. ЖК «Zапад» вошёл в тройку лидеров по наиболее низкой средней цене квадратного метра. ЖК «Екатерининский» (4,9% просмотров) ­– проект комплексной застройки в Железнодорожном районе. На данный момент 5 из 11 корпусов готовы, в проект также входит возведение трех детских садов. На третьем месте масштабный проект ЖК «Суворовский» – 6,5% просмотров. Проект включает возведение 56 домов со всей необходимой инфраструктурой. Квартиры реализуются с полной отделкой. Минимальный бюджет покупки в проекте составляет 1,2 млн. руб. за студию площадью 26 кв. м. 

Табл.2. Топ-10 новостроек Ростова-на-Дону по количеству просмотров по состоянию на февраль 2019 года. 

№ 

Проект 

Застройщик 

Средняя цена кв. м., тыс. руб. 

Доля просмотров, % 

West Side  

СК 10

46,4 

7,4% 

Днепровская роща  

АСО Комстрой  

41,4 

7,3% 

Суворовский  

КБ-новостройки  

43,9 

6,5% 

Zапад  

АСО Комстрой  

40,4 

5,4% 

Екатерининский  

АСО Комстрой  

41,5 

4,9% 

Звезда Столицы  

СК Доннефтестрой  

48,9 

4,6% 

Западная резиденция  

СИК Девелопмент-юг  

50,8 

4,4% 

Горизонт 

ЮгСпецСтрой  

50,4 

3,7% 

Парк Островского  

ЮгСпецСтрой  

54,7 

3,6% 

10 

Династия  

ИК Девелопмент-юг 

71,8 

3,2% 

Прочие новостройки 

53,1 

48,9% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Вторичный рынок 

В феврале 2019 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Ростов-на-Дону составила 64,3 тыс. руб., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена выросла на 4%. 

Положительные темпы прироста зафиксированы более чем в половине районов города. Как и на первичном рынке наиболее высокая средняя цена жилья наблюдается в Кировском и Ленинском районах – 78,4 и 75,5 тыс. руб. за кв. м. Следом идёт Пролетарский район ­– 67,4 тыс. руб. За счёт вымывания недорогих предложений за год цены в районах выросли на 4-6%. В феврале 2019 года на тройку лидеров по уровню средней цены приходится 36% предложения, за год их доля снизилась на 2 процентных пункта. Самые доступные цены на жильё отмечены в Первомайском (55,5 тыс. руб.), Советском (58,7 тыс. руб.) и Ворошиловском (58,7 тыс. руб.) районах, в их состав входят крупные спальные микрорайоны. Здесь сконцентрировано более 42% объёма предложения на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону. По сравнению с показателями прошлого года цены показали околонулевую динамику. 

Наиболее заметный рост средней цены за год зафиксирован в Железнодорожном районе города – плюс 7%: с 54,7 до 58,7 тыс. руб. за квадратный метр. Небольшое снижение наблюдается в Октябрьском районе: с 62,6 до 61,8 тыс. руб. (-1% за год). 

Табл.3. Средняя цена квадратного метра жилья и доля просмотров объявлений на вторичном рынке по районам Ростов-на-Дону, февраль 2019 

Район 

Средняя цена кв. м, тыс. руб. 

Изменение, янв. 19/ янв. 18 

Кировский 

78,4   

4% 

Ленинский 

75,5   

6% 

Пролетарский 

67,4 

5% 

Октябрьский 

61,8   

-1% 

Железнодорожный 

58,7   

7% 

Ворошиловский 

58,7   

0% 

Советский 

58,7   

0% 

Первомайский 

55,5   

1% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

По итогам прошедшего года активность покупателей осталась на уровне 2017 года. Изменения наблюдаются во внутренней структуре: снизилась активность покупателей в центральных районах города, при этом более чем в два раза вырос спрос на жильё в Ворошиловском районе. 

На вторичном рынке Ростова-на-Дону наибольшим интересом в 2018 году пользовалось жильё в периферийных районах города: Советский и Ворошиловский, на них пришлось 35% просмотров. Здесь наиболее высокий спрос отмечен на лоты в домах советской (48% просмотров) и современной (31% просмотров) застройки. Наименьшая активность покупателей отмечена в Железнодорожном и Ленинском районах – 8% и 9% соответственно. В Ленинском районе основная доля просмотров приходится на квартиры в дореволюционных домах (19%), в Железнодорожном районе преобладает интерес к жилью в современной застройке (27%). 

В разрезе по комнатности наибольшая доля просмотров приходится на однокомнатные квартиры – 38%, на двухкомнатные чуть меньше – 36%, трёхкомнатные – 20%. В центральных районах города (Кировский, Ленинский, Октябрьский) сильно выражен спрос на двухкомнатные квартиры, тогда как в остальных перевешивает доля просмотров по однокомнатным квартирам и студиям. 

Табл.4. Структура просмотров жилья на вторичном рынке города Ростов-на-Дону по районам и по комнатности, 2018 год 

Район 

Доля просмотров, % 

Доля просмотров по комнатности, % 

Студии и 1 ком. кв. 

2 ком. кв. 

3 ком. кв. 

4 ком. кв.  и более 

Ворошиловский 

17% 

39% 

36% 

21% 

3% 

Железнодорожный 

8% 

48% 

29% 

15% 

8% 

Кировский 

14% 

29% 

38% 

24% 

9% 

Ленинский 

9% 

33% 

37% 

20% 

9% 

Октябрьский 

13% 

33% 

42% 

21% 

4% 

Первомайский 

11% 

42% 

37% 

16% 

5% 

Пролетарский 

10% 

41% 

39% 

16% 

4% 

Советский 

18% 

44% 

30% 

21% 

5% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Фото: Юлия Судакова

Источник: cian.ru