Помощник по недвижимости для собственников, желающих самостоятельно продать жилье. Что нужно для того, чтобы выставить свою недвижимость на рынок? Разбираем по пунктам.

В нашем «Помощнике по недвижимости» мы расскажем об основных этапах продажи квартиры: это предпродажная подготовка, процесс продажи, сама сделка и этап после сделки. Серий будет много. Сразу предупредим, что все советы являются обобщенными, ведь в сделках с недвижимостью, как на приеме у врача, каждый случай – индивидуален, общего для всех рецепта не существует.

Итак, серия 1. Квартира де-юре 

Что надо успеть сделать до того, как вы разместите свое объявление о продаже? Первый шаг – подготовка документов. В этой серии объясняем, в каком порядке их готовить.

Успех любой продажи зависит от многих составляющих. Продавать квартиру вы можете от одного-двух месяцев – если цена указана в пределах рыночной, и до нескольких лет, если она была завышена или объект уникальный. Но если вы думаете, что трудоемкий процесс продажи недвижимости начинается с подачи объявления, то ошибаетесь. Сначала надо проверить, есть ли у вас право на то жилье, что вы собираетесь продавать?

Первый этап: документальное подтверждение ваших прав
Перед тем как планировать продажу, вы должны убедиться, что все правоустанавливающие документы на квартиру есть в наличии.

Проверьте: 

действующий ли у вас паспорт;есть ли свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость. Этот документ у вас должен быть, если вы регистрировали право собственности до 15 июля 2016 года. Позже, как известно, свидетельство заменили на выписку из ЕГРП, а с 2018 года выдают выписку из ЕГРН. Обратите внимание, что срок действия такой выписки короткий, ее надо будет получить уже накануне сделки;имеются ли в наличии все документы, подтверждающие основания для перехода к вам права собственности.

Это могут быть:

    договор о приватизации,договор купли-продажи, если вы покупали недвижимость,договор дарения, если вам ее подарили,свидетельство о наследстве, если вы получили ее по наследству,договор ренты, если квартира перешла вам по данному документу и его исполнению,договор долевого участия, если вы приобрели квартиру в новостройке.

Имейте в виду, перечисленные документы – это только доказательства того, что квартира досталась вам законным способом. 

Это не все необходимые для сделки бумаги, а лишь та их часть, которая касается именно вас как собственника жилплощади.

Второй этап: подтверждение истории перехода права

Этот этап вытекает из первого. Если жилье не раз переходило из рук в руки, то вам придется отвечать еще и «за того собственника». То есть в идеале желательно иметь все документы, которые относятся к продаваемой квартире. Речь идет о подтверждении всех переходов прав собственности от предыдущих владельцев: документы, на основании которых они стали собственниками квартиры, которую вы потом уже купили у них (перечень тот же, что приведен выше).

Самые ответственные владельцы хранят эти архивы, как Кащей Бессмертный свою иглу, и правильно делают. 

Здесь как нельзя кстати утверждение «без бумажки ты никто». История жилья может иметь подвох, например, в виде отказников от приватизации, не принятого наследства и т. п.

Большое заблуждение думать, что для подтверждения прав собственности достаточно одной выписки из ЕГРН. 

Такой документ довольно просто получить, чем иногда пользуются даже мошенники. Из выписки можно узнать о последнем собственнике, но история и предыстория других сделок останется неизвестной, что довольно рискованно.

Так как специалисты со стороны покупателей будут проверять всю историю перехода прав, то больше доверия вызовет тот собственник, у которого все документы на руках. Сразу их можно не показывать, приберегите до внесения аванса за квартиру. На первом этапе можете предъявить копии, если вдруг кто-то заинтересуется.

Третий этап: если вы не единственный собственник

С правоустанавливающими документами разобрались, теперь нужно подумать о других возможных участниках сделки. Если вы не единственный владелец квартиры, то и продать ее в одиночку не сможете, участвовать в процессе должны все собственники.

Муж не может продать за жену, тетя — за дядю, один содольщик не может продать за другого.

Можно использовать вариант с доверенностью, но мало кто из покупателей согласится на сделку по доверенности, это рискованная схема. 

Если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного супруга, то второй супруг по умолчанию является сособственником. От него вам в обязательном порядке потребуется нотариально заверенное согласие на продажу. Кстати, свидетельство о браке для сделки вам тоже понадобится.

Если в сделке будут участвовать собственники-дети или недееспособные, то потребуется согласие органов опеки и попечительства. Его будете оформлять позже, после внесения аванса за вашу квартиру, то есть накануне сделки. Но заранее надо проконсультироваться в органах опеки, даст ли она согласие на сделку и при каких условиях.

Бывает и такое, что человек собирается продать квартиру, в которой живет и зарегистрирован, но она принадлежит не ему, а, например, организации, которая ему предоставила эту жилплощадь. Возможна ли такая сделка? Разумеется, нет. Нельзя продать то, чем вы не владеете.

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Что делать с комнатой?

Отдельно стоит выделить продажу комнат. Здесь, помимо того, что нужно собрать свои документы на жилплощадь, необходимо взаимодействие с соседями — сособственниками по квартире. Нужно понимать, что они имеют преимущественное право покупки, а значит, вы должны им в первую очередь предложить купить комнату, и лишь в случае отказа можете ее продавать другим людям. Но помните, что отказ должен быть заверен нотариально. 

Важный нюанс – вы не имеете права продавать комнату ниже той стоимости, по которой предлагали соседям, иначе сделку признают недействительной.

 

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке» 

Четвертый этап: помехи в продаже

Далее придется подтвердить, что на квартиру не наложены арест или какие-либо обременения, запреты. Кстати, вы сами могли предусмотреть какие-то ограничения, а потом об этом забыть (например, собственник может запретить регистрировать переход права собственности без личного участия).

Распространенное обременение – квартира в залоге у банка, то есть ипотечная. Продать ее можно, но по условиям кредитора и с его участием. Сейчас, кстати, такие сделки уже не новость и проводятся все чаще.

 

Квартира с обременением 

Аресты и запреты на сделки с недвижимостью накладывает суд. Например, такое возможно при задолженности по коммунальным платежам на очень большую сумму. Но в этом случае вопрос можно решить. А вот если собственника признали банкротом и наложили арест на все имущество, то продать такую квартиру нельзя, так как сделку признают ничтожной.

Если вы не все помните и не уверены насчет обременений, то сходите в МФЦ и уточните или запросите выписку из ЕГРН.

Пятый этап: если была перепланировка 

При продаже могут понадобиться документы, связанные с перепланировкой. Если она производилась, то красная линия на плане вашей квартиры способна перечеркнуть сделку – особенно с покупателями-ипотечниками. Далеко не все банки допускают отклонения от норм в плане жилплощади. Раньше при любом изменении в планировке кредитные организации не одобряли покупку, сейчас они более мягко подходят к согласованию, но тем не менее многие варианты могут быть отвергнуты. 

Советуем перед продажей узаконить перепланировку в жилинспекции, если вы до сих пор этого не сделали. 

Так вы облегчите жизнь и себе, и новым владельцам квартиры.

Непосредственно перед самой сделкой вам могут понадобиться справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, единый жилищный документ (его получают в МФЦ). Заранее можно сделать справку из БТИ и поэтажный план экспликации, но, опять же, они не всегда нужны для сделки. 

Такие подробности мы расскажем в следующих сериях.

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Источник: cian.ru